住まいを貸す【契約までの流れ】
１．まずは、住まいを売る方・貸す方への助言【共通】をご確認ください。
２．ＰＲＥＢコーポレーションに相談。
既存物件で「空室が多い」「安心できる入居者に貸したい」「家賃滞納がないようにしたい」などは、不動産会社に管理委託した方が得策です。
３．物件概要を確認する。
不動産会社は現地で物件の確認をします。
・交通機関、駅からの距離
・周辺施設、公共施設、環境
・物件の外部・内部の状況
・付帯設備、付属施設
・管理状況、リフォーム状況
・住宅設備機器、水回りの状況
・インターネット環境
・周辺類似物件の家賃
・登記事項証明書で所有権以外の権利
など
４．適正家賃の算出。
適正家賃の算出方法は、「積算」「比較」という２つの方法があります。
①「積算」は、土地の購入資金＋賃貸住宅建設資金＋建設経費⇢月額家賃を算出する方法。
((土地+建設費)＋(借入金+金利)+(貸主利益))÷償却期間=月額家賃
②「比較」は、対象物件の周辺に所在する類似物件の家賃を調査し、立地・築年数・間取り・設備・仕様などから月額家賃を算出する方法。
※この２つを検証して、市場確認とともに家賃設定をします。
※地域によって、だいたいの相場がありますので㎡単価で押さえ、専有面積で捉えていくようにしても良いです。
５．入居募集条件を設定。
近隣相場や物件の広さ・間取りタイプから入居募集条件を設定します。
【注意すべきこと】
①入居属性で効果が期待できるか(例えば、学生限定とか女性限定とか）。
②ペット可とか楽器可とか他の入居者の抵抗はないか。
③入居時一時金やフリーレントなど。
６．契約条件の設定。
「普通借家契約」とするか「定期借家契約」とするか。
「普通借家契約」は、たとえ契約期間を設定しても入居者から更新を求められると家主側には、自らそこに住むといった事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、立退き料の支払いなどといったことを考慮して、正当な事由が認められないと更新を拒絶することができません。
「定期借家契約」は、家主に正当な事由がなくても賃貸借期間の満了で契約が終了し、建物を明渡してもらうことができます。※借地借家法の要件を満たす必要あり。若干賃料が安めに設定されます。
７．入居者募集・募集広告費の負担確認。
インターネット（ポータルサイト）での閲覧が問合せの入口となっており、効果的反響を得るために広告費用が発生します。現在、大半の入居者募集では、貸主様から成約の際に広告費の負担をいただいております。
８．物件ごとに入居者基準を設定。
入居者基準を設定することで、審査がより的確に行えます。
９．入居者の資格要件の確認
３つの確認がポイント。
①「転居の理由」
②「身元および人柄などの確認」
③「収入面の確認」
※住民票や収入証明で判断します。特に年収の30%を超える家賃負担の方は、滞納が多いデータがあるので要注意です。
１０．入居者に用意してもらう書類
入居申込書記載内容を証明するものが必要です。
<必要な書類>
①住民票
②収入証明書(源泉徴収票や納税証明書)
③本人確認できる身分証明書（運転免許証やパスポートなど）
④保証人の承諾書
⑤保証人の印鑑証明書
※場合によっては、保証人の収入証明書
11．契約書する上での注意事項
賃貸借契約の締結にあたっては、契約者当事者が契約締結権限を有しているかどうか確認が必要です。また、転貸防止や家賃関連、解約なども重要です。
<注意すべき点>
・未成年者
・同居人数と同居者及び続柄
・家賃支払い時期
・解約と解約に伴う清算
・家賃変動
・原状回復の特約
など
１２．更新手続き。
期間満了になると更新手続きを行います。「自動更新」の場合には手続きをしなくても契約を継続することができますが、期間の定めがない契約になりますので要注意です。
入居者、連帯保証人双方の合意に基づく更新手続きを行っていくことが安全です。
※更新にあたっては、管理委託している不動産会社にお願いした方が良いでしょう。
１３．退去時の対応。
入居者から解約の連絡を受けたら退去の手続きを行います。退去の立会いは、賃借人との立会いは管理委託の不動産会社と賃借人にて行うのが通例です。建物チェックを行い、原状回復する部位を確認します。
退去時は日割り家賃の清算の他、原状回復費用の算出など解約文書以外にも多くの手続きが必要となりますので管理委託の不動産会社に任せることをすすすめいたします。
※賃借人の移転先住所・電話番号の確認をお忘れなく。
<退去時の確認ポイント>
①賃借人が設置したエアコン・ウォシュレット・アンテナなどの撤去
②ゴミや残置物
③貸与した鍵及び本数
④未払い家賃など
⑤貸室のキズ・汚れ
⑥清算金
⑦電気・ガス・水道・インターネットの利用料の清算
⑧郵便物の転送手続き
など
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